Por: Leonel Ortiz
VP de Real Estate en Investus Capital Partners.
El pasado 30 de marzo de 2020, el Gobierno de la República Mexicana emitió la Declaratoria de Emergencia Sanitaria por causa de fuerza mayor, delegando a la Secretaría de Salud para que establezca las medidas necesarias y salvaguarde la integridad de la población.
Dicha secretaría, emitió el “Acuerdo para establecer Acciones Extraordinarias para Atender la Emergencia Sanitaria generada por el virus SARS-CoV2 (Covid-19)”, mismo que activa la Suspensión Inmediata de las Actividades No Esenciales a partir del martes 31 de marzo de 2019, después de las 19:00 del día.
Debido a estas acciones oficiales, que seguramente ayudarán a mitigar el riesgo de transmisión y contagio del virus, muchos arrendadores e inquilinos se ven en la necesidad de acercarse a su departamento jurídico para revisar nuevamente sus contratos y estar preparados ante los cambios que se avecinan en el mercado general de los bienes raíces.
Preparando la estrategia, sin romper relaciones contractuales con nuestros inquilinos.
A lo largo de la contingencia muchos clientes se han acercado a nosotros para que podamos ayudarlos a formular una estrategia. La primera solución que les recomendamos, es iniciar comunicación con sus inquilinos y/o arrendadores, y preparar políticas económicas que ayuden a mitigar los alcances que genera el brote de Covid-19 en corto y mediano plazo.
Algunos ahorros sustanciales en los centros comerciales que pueden marcar la diferencia pueden venir de suspender la cuota de publicidad, que oscila entre el 5 al 12% del costo de la renta mensual fija. No hay necesidad de seguir emitiendo publicidad si los negocios de nuestros clientes no forman parte de las actividades esenciales permitidas. La cuota de mantenimiento nunca debe negociarse, en el entendido que forma parte vital de la operación del inmueble, entre ellos la seguridad y la limpieza del mismo.
Otro ahorro sustancial que afecta mucho a los inquilinos que firmaron contratos de rentas porcentuales/variables, y que además acordaron penalidades económicas en caso de no rebasar económicamente con ventas el valor de la renta fija, es empezar a idear un convenio modificatorio del contrato ofreciendo descuentos por el número de meses que logren conciliar las dos partes para evitar llegar a las penalidades económicas, y caer en desacato.
En el caso de que los inquilinos no tengan conceptos adicionales a la renta fija, es importante analizar el método de “Rentas Prorrateadas” sobre la renta fija.
Rentas Prorrateadas. - Si tu inquilino tiene un contrato firmado por 5 años, con un costo de renta mensual por $100,000.0 pesos mexicanos, puedes acordar que para el mes de mayo de 2020 solo termine pagando $80,000.0 pesos, y la diferencia sea reembolsada en el mes de enero de 2021, sumando la renta convenida en contrato más el prorrateo adicional del mes. Consecutivamente estarás prorrateando la renta bajo este tabulador:
Métodos más riesgosos.
Una de las peores políticas de negociación en el ramo inmobiliario, es no saber hasta qué punto se puede romper la liga. Encontrar la flexibilidad es la mejor herramienta en estos casos.
Descuentos de rentas. El simple hecho de mostrar empatía con la situación que atraviesa el mundo es un acto bueno en general, siempre y cuando esto no esté ligado el pago del arrendamiento al crédito hipotecario para pagar el mismo. Los bancos no están perdonando el cumplimiento de las cuotas mínimas mensuales. Están prorrogando los pagos. Si es tu idea, déjalo por escrito.
Pago de renta proporcional con el número de días abiertos en el mes. Existen innumerables empresas que no son parte de las actividades consideradas esenciales, que no han estudiado los alcances devastadores en sus operaciones, como son las que operan en los centros comerciales. Algunas de estas empresas están lanzando propuestas por el pago de los días ocupados durante el mes, sin duda una de las decisiones más difíciles de aceptar cuando existen compromisos adquiridos con la derrama de las rentas.
Sin pago de arrendamiento. Este punto en específico, radica mucho la perspectiva del periodo firmado en el contrato de arrendamiento. Supongamos, que tienes un cliente que te firma contratos de un local comercial año con año. Si eres afortunado en que dicho inquilino no desea continuar con el compromiso firmado a pocos meses de su vencimiento, puedes acordar no reembolsar el deposito en garantía, ya que para eso sirve.
Pero si tu inquilino ha firmado un contrato de arrendamiento a mediano o largo plazo, supongamos cuatro o 10 años, definitivamente a escasos días de emitirse las alertas sanitarias en el país, deja mucho que pensar sobre la estabilidad real de la empresa. Lo mas afortunado seria que tuvieras un amarre de buenas garantías prendarias o económicas. Si no las tienes, es momento de encauzar la lectura de este articulo desde el inicio, y empezar a sortear propuestas para que continúen con los pagos arrendados. Pelear en tiempos de crisis, es también entrar en ella.
Qué Actividades Esenciales y Sectores fundamentales están permitidas.
José Pablo Ramos Castillo, socio director del despacho de abogados Ramos Castillo, en su boletín informativo de abril 2020, explica que, las Actividades Esenciales son aquellas relativas al Ramo Medico, Seguridad Pública, Programas Sociales del Gobierno, y lo relativo a la Infraestructura Crítica respecto la producción y distribución de servicios indispensables como agua potable, energía eléctrica, gas, petróleo, gasolina, saneamiento básico, transporte público, infraestructura hospitalaria y médica.
Por parte de las Sectores Fundamentales, en el mismo boletín, engloba a los generadores económicos, financieros, fiscales, y a los de venta y distribución de energéticos, cadenas de insumos, logística y transporte local, estatal y aeroportuario, así como los de labores privadas como medios de información, emergencias, funerarios y inhumación, y los centros de atención para personas de la tercera edad, mujeres y niños, por nombrar los de mayor importancia, como los de distribución y venta de alimentos, bebidas no alcohólicas, entre otras.