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La Plusvalía Relativa: El verdadero indicador de la rentabilidad en los bienes raíces.


Xavier Iturbide Godínez Presidente & CEO, Investus Capital Partners

A lo largo de mi carrera como desarrollador y constructor, muchas personas me han preguntado si invertir en una propiedad, sobre todo un departamento o vivienda, es un buen negocio, si es una buena idea. La respuesta a dicha pregunta nunca es fácil, sobre todo porque, depende de demasiados factores; el perfil del inversionista, la ubicación de la propiedad, y el propósito de la inversión. Así que en un intento por contestar esta pregunta, se me ocurrió un término que pudiera servirnos para analizar una compra inmobiliaria, sean cuales sean los factores subjetivos que impulsen su compra: la Plusvalía Relativa.

El negocio de los bienes raíces ha sido durante muchos años considerado una de las inversiones más seguras en el mercado. Todo tipo de inversionistas quieren entrar en el juego de los bienes raíces: empresarios exitosos, jóvenes emprendedores, amas de casa, viudas, universitarios, y toda la demás gama de personajes que quieren una parte del mercado de la tierra y los ladrillos. Sin embargo existe mucho desconocimiento, muchas falsas teorías, promesas de enriquecimiento rápido, y una palabra que creo yo ha sido pervertida en la industria: la plusvalía.


En los casi 20 años que tengo en la industria de los bienes raíces he visto buenas, malas, excelentes, y malísimas inversiones. No siempre depende de la ubicación del proyecto. Durante muchos años se consideró que ubicación, ubicación y ubicación eran los tres valores fundamentales de un bien raíz. Sin embargo hay muchos otros factores que afectan directa e indirectamente el éxito de la inversión. Siempre habrá propiedades excelentemente ubicadas pero no siempre será una buena oportunidad adquirirlas. Alguien alguna vez me dijo que “un excelente terreno nunca será demasiado caro, y un mal terreno nunca será demasiado barato”, y hay mucho de cierto en eso. Sin embargo la mejor esquina de la ciudad no sirve de nada si no la podemos hacer -y aquí viene la palabra mágica - Rentable.


La rentabilidad de una inversión inmobiliaria depende no solamente del precio de adquisición de la misma propiedad, sino de otros muchos factores que afectan a la misma: su precio de conversión (es decir, las mejoras o adecuaciones que se le tienen que hacer al terreno, edificio, o cualquier otra cosa que pretendamos hacer, desde construir algo nuevo hasta demoler lo que estaba), impuestos, costos de mantenimiento, costos de propiedad, permisos, seguridad y otro factor muy importante que casi nadie toma en cuenta: el tiempo. Pero para que las cosas queden más claras pongamos un sencillo ejemplo:

El Depa de Juan

Una famosa desarrolladora inmobiliaria anuncia su nuevo proyecto de departamentos en la ciudad. Son departamentos muy bien ubicados, en una zona de alta demanda y a un “excelente precio”. El precio tiene descuento del 20% si se paga el departamento de contado por adelantado durante la construcción. Juan compra un departamento allí como inversión. Su idea es rentarlo y en la constructora le han dicho que puede esperar un atractivo 6% anual, que tratándose de una inversión habitacional es un muy decente retorno. Éste departamento de una recámara está en su primera fase de construcción, es decir lo compro en preventa. Juan pagó $1 millón de pesos por su departamento y le será entregado en dos años. Juan tiene la idea de, una vez entregado su departamento, rentarlo en $5,000 pesos mensuales qué es el valor aproximado de rentas en la zona para productos similares. Durante estos dos años Juan no tiene ningún costo adicional que pagar, sólo tiene que esperar a que le entreguen su unidad. Juan se imagina que con sus ingresos anuales de $60,000 pesos, su inversión es efectivamente lo que le prometieron, un sólido 6% anual. ¿O no?


Pasan los dos años y Juan está listo para recibir su flamante nuevo departamento. Pero antes tiene que hacer (pagar) algunas cosas: la primera de ellas es escriturar su propiedad, cosa que le costará un 5% del valor de transacción por concepto de gastos notariales impuestos, es decir $50,000 pesos. El total de los gastos de adquisición de Juan fue de $1,050,000 pesos, que nos servirá para calcular su retorno real.

Luego hay que sacar los gastos de operación para entender cuánto de los ingresos de renta le quedan a Juan año con año. El primer gasto importante es el mantenimiento del condominio del que su nueva propiedad forma parte, que son $800 pesos al mes. A Juan le fue muy bien y apenas después de un mes de contratar a un bróker y anunciar su unidad ya tiene un inquilino listo para rentar su departamento, por lo que hay que pagarle a la agencia inmobiliaria que consiguió al inquilino y que le cobrará un mes de renta, es decir $5,000 pesos (más IVA). El predial de su propiedad es el 0.5% del valor de la misma, por lo que por el primer año Juan pagará $5,000. El total de sus gastos del primer año de operación (sin contar operacionales como contador, impuestos sobre la renta, inflación y otros gastos) son de $14,600.


¿So far so good? Vamos a ver cómo va la rentabilidad de la inversión de Juan desde su adquisición y hasta el término de los primeros 12 meses de contrato de renta, es decir sus primeros tres años como propietario del departamento:



Juan tuvo una rentabilidad del 0% los primeros dos años de propiedad y de 3.85% el primer año de renta de su departamento. En sus primeros tres años como inversionista, Juan logró el nada envidiable retorno del 1.28% anual.


¿Qué está pasando? Si efectivamente Juan rentó su departamento en $60,000 pesos anuales, y pagó $1 millón de pesos por él, ¡Porqué diablos no da el 6% anual! Pues porque hay gastos adicionales de adquisición y operación del negocio que no se toman en cuenta casi nunca, cuando se está pensando en invertir en una propiedad. Ahora, algunos dirán que el negocio inmobiliario es de largo plazo. Bueno, veamos que pasa en 10 años de renta de su departamento, sin tomar en cuenta aumento de gastos o costos:



Juan está en problemas. Su margen anual se mantiene en 4.32% y su acumulado en 12 años es del 3.56%. Juan nunca va a llegar al 6% anual, porque ser dueño de una propiedad tiene costo, algo que no tomó en consideración cuando compró. Si tomamos en cuenta que la inflación relativa en México el año pasado (2019) fue de 2.83%*, entonces su margen real fue de menos del 1%. ¡Oops!


¿Significa esto entonces que invertir en una propiedad de renta es una mala idea? Por supuesto que no, invertir en una propiedad inmobiliaria tiene muchas ventajas: es un activo que normalmente incrementa su valor por lo menos proporcionalmente a la inflación. Es decir, a diferencia de otros activos como vehículos, maquinaria, o incluso algunos bonos y acciones, una propiedad rara vez pierde su valor relativo a la inflación. Por lo menos lo mantiene, y eso es una ventaja psicológica que los bienes raíces tienen a diferencia de otros instrumentos financieros.

Los negocios inmobiliarios se vuelven atractivos para ciertos perfiles de personas que son muy conservadores, como viudas, amas de casa, o profesionales de otras áreas que están muy ocupados siendo productivos económicamente en sus áreas de conocimiento como abogados o doctores y necesitan invertir sus flujos sobrantes en instrumentos y activos seguros y aprueba de contingencias económicas, y lo inmobiliario es ideal para ello.

Pero de vuelta con Juan, no todo es malo para él. Muchos compran en etapa de preventa porque esperan que el valor de su activo suba durante la construcción del edificio. Analicemos entonces qué pasa con la inversión de Juan si éste decide vender su propiedad una vez que el edificio esté terminado.


Vamos a suponer que en la etapa de acabados, Juan decide re-vender su departamento. Tiene que aprovechar que todavía el edificio se considera nuevo y es en este momento quizá cuando alcanza su precio de venta final. El departamento que Juan compró hace dos años hoy vale $1.2 millones de pesos, es decir tuvo una apreciación de 20%. El cliente vino a través de una inmobiliaria La cual le cobrará el 5% de comisión (más IVA), equivalente a 69,600 pesos. Sin tomar en cuenta los impuestos ni el IVA para calcular sobre montos netos, veamos la inversión que acaba de hacer Juan:


Juan tuvo un retorno real de 14% en dos años (¡menos impuesto sobre la renta!). Es decir, 7% anual. Mucho mejor que la renta, aunque los CETES a 1 mes en México durante 2019 promediaron 7.15%, por lo que si Juan hubiera invertido en papel de gobierno, con liquidez a 30 días, hubiera tenido una inversión igual de rentable. Parece que Juan ha logrado una buena inversión del 7% anual comprando un inmueble que valía 1 millón de pesos dos años atrás y vendiéndolo en 1.2 millones hoy. Después de la comisión, tiene 140,000 pesos de utilidad. Sin embargo, más le vale a Juan que tenga ya listo su siguiente departamento para comprarlo y repetir el proceso.


La realidad es que, para la persona que no es un profesional inmobiliario estas cosas llevan tiempo: hay que estudiar el mercado, Ver varias opciones, negociar el precio y las condiciones, etc. Esto es a lo que los estadounidenses le llaman “flipping properties”, Es decir nunca retener la propiedad legal de un inmueble por mucho tiempo, sino comprarlo en un precio de oportunidad, mejorarlo o esperar que pase el tiempo y las condiciones de venta mejoren y luego deshacerse de él para así tener una PLUSVALÍA RELATIVA REAL, es decir, una apreciación por encima de la inflación. Éste no es un proceso fácil y puede ser muy complicado para aquellos profesionales que se dedican a otras actividades y no tengan tiempo de estudiar el mercado profundamente. Por ello es un riesgo pues el tiempo es de suma importancia. Si la unidad no se vende en el tiempo adecuado y en el precio previsto, entonces los rendimientos, es decir la rentabilidad de la inversión comienza a bajar rápidamente. Algunos ejemplos de las contingencias que pudieran surgir con este tipo de inversiones: el incumplimiento del constructor en tiempo y forma de entrega de las unidades, una baja demanda del mercado, y otras posibles riesgos que se pueden presentar. Otro riesgo adicional que pone en desventaja este esquema contra el papel gubernamental es la disponibilidad de líquido. Una inversión mobiliaria, aunque bursátil, lleva tiempo y esfuerzo el poderla hacer líquido.


Entonces, ¿Qué posibilidades tiene Juan para hacer una inversión inmobiliaria que sea segura y rentable? Tenemos que voltear a ver productos inmobiliarios específicos que han probado a través del tiempo ser más rentables que otras clases de activos.

El Cap Rate

Podríamos pensar que Juan se equivocó de inmueble; la zona seguramente no era la óptima. ¿Será? Lo cierto es que con tanto producto allá afuera, tantas opciones y tantos bonitos edificios, necesitamos analizar el Cap Rate para limpiar toda la basura que tenemos enfrente (como el business center y el gym que presume el vendedor del edificio) y centrarnos en la rentabilidad de nuestra inversión. Perfecto entonces resolvamos la primera cuestión: ¿Qué es el Cap Rate?


El Cap Rate (Capitalization Rate, o en español Tasa de Capitalización) es una medida que se utiliza para evaluar la viabilidad financiera de diferentes vehículos de inversión, uno de ellos los bienes raíces. La fórmula matemática para calcular la tasa de capitalización es muy sencilla:


Explicado de forma más sencilla es así: Los ingresos de la propiedad (pago de renta) menos todos los gastos de operación de la misma, en donde se incluyen comisiones, cuotas de mantenimiento, sueldos del personal de operación si existiesen, y todos los demás gastos que le corresponden al propietario hacer. Esto se divide entre el valor actual que tenga el activo.


Por ejemplo tomemos el departamento de Juan. Restamos a sus ingresos anuales de renta ($60,000) los gastos de operación ($14,600) lo que resulta en $45,400 pesos. Eso lo dividimos entre el valor que tiene su propiedad al rentarla, que es de $1.2 millones.


El Cap Rate de Juan es de 3.78%, incluso menor a nuestro cálculo anterior que buscaba el Cap Rate, sino el retorno de su inversión, es decir, tomaba en cuenta el valor de adquisición de la propiedad, no su valor corriente. Y así vemos como la rentabilidad real de la inversión de Juan es incluso menor si se toma en cuenta el ajuste del valor de la propiedad. Pero eso no es toda la complejidad del asunto, existen otros factores que debemos tener en cuenta pues el mercado inmobiliario al igual que cualquier otro mercado financiero, es volátil. Por ejemplo, si una propiedad se adquiere en el año uno en 1 millón de pesos y en el año tres vale 1.3 millones de pesos, quiere decir que tuvo una plusvalía de 10% anual. Para que el Cap Rate de nuestra propiedad se mantenga igual que en el año uno, la renta debe aumentar en la misma proporción que el valor de la propiedad pues si no lo hace, disminuye nuestra tasa de rentabilidad. Caso contrario, si las rentas aumentan a mayor ritmo que el valor del activo, entonces tenemos un mejor negocio financiero nuestras manos.

En grandes ciudades como la ciudad de México, Guadalajara, y otras donde la oferta de inmuebles es muy grande, la rentabilidad de las propiedades habitacionales tiende a bajar puesto que la mayoría de los propietarios de las mismas no tienen en cuenta estos indicadores financieros, y por ende tienden a rentar sus propiedades por debajo de los niveles financieros interesantes para un inversionista.

La Plusvalía Relativa en Acción - No todo lo que brilla es oro

En las desafortunadas ocasiones en las que tengo que recorrer los suburbios de mi bella Guadalajara, en específico las terriblemente mal planeadas, anti-urbanas, anti-peatonales zonas del norponiente de la ciudad, paradójicamente consideradas las mejores, me encuentro con publicidad de inmuebles que invariablemente recurren a una frase confusa y equivocada, y que dice más o menos “la zona de mayor plusvalía”. Ya casi llegamos a entender en toda su dimensión lo que realmente significa la plusvalía, pero lo que estos anuncios realmente quieren decir es que sus propiedades son muy caras y quieren justificarlo mediante la creencia de que es un buen negocio comprarlas. Pero ahora te explico porque es una pésima idea.



Como ya vimos con el ejemplo del pobre Juan, no siempre podemos tomar por hecho que es un buen precio en un inmueble equivale a un buen negocio. Hay muchos otros factores y ahora vamos a ver otro, el que nos trae aquí. La plusvalía relativa. Y me refiero plusvalía relativa como la comparación de la rentabilidad de dos propiedades aparentemente similares. La mayoría de la gente se deja llevar por el factor más visible en una propiedad: su ubicación. Sin embargo hay otro factor y más bien dicho dos factores que inciden directamente y con mayor fuerza que los demás para determinarla: su precio y su renta potencial. Veamos un ejemplo comparativo real de lo que sucede en Guadalajara.


Juan no está convencido y cree que debió haber hecho caso a la publicidad y comprar un departamento en la zona más cara de la ciudad, donde seguramente habrá gente que pague rentas más altas. Así que para ayudarle a decidir, analicé cuatro zonas de la ciudad; dos de ellas en el nor-poniente, en el municipio de Zapopan, que son hoy por hoy las zonas de mayor volumen de construcción de unidades residenciales en el Área Metropolitana de Guadalajara, las de mayor precio por metro cuadrado, donde existen los más modernos centros comerciales y que invariablemente se anuncian como las zonas “con mayor plusvalía” de la ciudad. Recordemos que Zapopan es el segundo municipio con el ingreso per capita más alto del país, después de San Pedro Garza García, en Monterrey. Las otras dos zonas que analicé son las colonias Americana y Lafayette, cerca del centro de Guadalajara, y que se construyeron en la década de 1900 y 1940 respectivamente y que hoy han tenido una re-densificación gracias al cambio en los Planes Parciales que alientan la construcción vertical, y que sus calles arboladas, con cuadras pequeñas y gran variedad de restaurantes y cafés las hacen muy caminables. Esta zona tiene fama de “hipster”, bohemia y tiene una gran mezcla de personas de diferentes niveles socio-económicos.


Primero, analicemos el mercado de venta de departamentos en esas cuatro zonas. Para ello, visité Inmuebles24.com y busqué los primeros inmuebles que me aparecieron de cada una de las zonas, sin escoger ninguno en particular más que aquellos que estuvieran en las zonas deseadas, y descarté los departamentos amueblados:


Lo primero que vemos es la gran disparidad de precios que existen en algunos casos. Por ejemplo, un departamento en el piso 30 del Hyatt de Andares está listado por encima de los $86 mil pesos por metro cuadrado. Del otro lado, un departamento en el piso 14 de la torre Cuatro Vientos en Pedro Moreno, Colonia Lafayette, está en $28 mil pesos por metro cuadrado, y otro en la calle de Miguel de Cervantes está en $26 mil.


Veamos ahora qué pasa con las rentas:


Las rentas van de un mínimo de $122/m2 en el mismo edificio de Pedro Moreno donde el precio de venta es el más bajo, hasta $277/m2 en… ¿¡la Colonia Americana!? Algo debe haber mal… ¿O no?


Analicemos qué está pasando por zona:


Lo más interesante que vemos aquí es que las zonas no coinciden en la relatividad de su costo de adquisición y su renta potencial. La zona de Andares / Puerta de Hierro es la más cara para comprar, pero también es la de rentas más altas. Pero cuidado veamos más de cerca… La Colonia Americana tiene un precio de renta un 10% menor, pero un precio de venta de cerca de la mitad!Vemos también que la zona de Lafayette tiene las rentas más bajas de las cuatro zonas, pero es mucho más barato comprar allí que en cualquiera de las demás. Lo que sigue es analizar la rentabilidad de cada zona haciendo un sencillo ejercicio, sin tomar en cuenta el Cap Rate, solo el retorno directo. Para ello, tomo los promedios de renta y venta por metro cuadrado, y creamos un departamento ficticio de 150 metros cuadrados, aproximadamente el promedio de las cuatro zonas. Asignamos los valores encontrados y veamos que pasa:


Resulta que la zona de “mayor plusvalía” es la menos rentable de todas. Un margen bruto (sin contar gastos de operación) de un poco más de 4% significa que muy posiblemente, muchas de esas propiedades estén teniendo retornos netos negativos, es decir, estén perdiendo dinero, mes con mes. En la Colonia Americana, en cambio, hay un sano retorno de 6.6%, mayor al 6% que había calculado Juan cuando compró su departamento en preventa que prometía un 6%. La Colonia Lafayette, a pesar de tener las rentas mas bajas por metro cuadrado, es la segunda zona más rentable. La Zona Real, donde se están construyendo bellos y modernos edificios, tiene menor rentabilidad, debido al tráfico pesado a todas horas por sus malas conexiones viales y falta de transporte público. Además es una zona poco amigable con el peatón, con pocos o nulos parques públicos o unidades deportivas y donde a pesar de ello muchas de las familias jóvenes están escogiendo irse a vivir por la percepción de que tiene de ser una “moderna y de alta plusvalía”, pero las rentas describen lo contrario.



La rentabilidad mostrada en esta tabla, como ya vimos, no es el retorno real de la inversión. El Cap Rate es la medida adecuada para encontrarla rentabilidad real, o lo que yo le llamo, la “Plusvalía Relativa” de una zona contra otra, pues debemos tomar en cuenta los gastos operativos. Pero es importante notar cómo la percepción de calidad, lujo y la publicidad engañosa de “plusvalía” no tiene mucho que ver con la rentabilidad real de las propiedades. Hay otros factores que afectan la rentabilidad de una propiedad, o de una zona en general. Quizá, la sobre oferta de unidades (como sucede en Puerta de Hierro), la seguridad (o percepción de seguridad) de la zona, y la falta de infraestructura sean las más importantes.

Otros tipos de inversión inmobiliaria

Si Juan quiere adquirir un departamento en Guadalajara, ya sabe que tiene que comprar en la Colonia Americana. Claro, eso si quiere tener un rendimiento financiero arriba del promedio para una propiedad de ese tipo. Como ya dijimos, la mayor parte del mercado residencial está acaparado por personas qué, o no ven con claridad los retornos, o son irrelevantes para ellos. Muchos de los propietarios de departamentos están buscando una forma de enterrar su patrimonio en un activo que si bien no es rentable, es relativamente seguro, sea se aprecia al menos al ritmo de la inflación, y es tangible. Todo ello hace y seguirá haciendo que las inversiones inmobiliarias en propiedades residenciales sean atractivas y siempre tengan un mercado activo.


Sin embargo existen otros tipos de inversiones que por su naturaleza propia son más rentables que las residenciales. Claro que hay que ejercer la cautela también cuando se esté comprando una propiedad comercial o industrial, puesto que como hemos visto ya en el ejemplo de las residenciales, “hasta en los perros hay razas.” No abundaré demasiado en los retornos comparativos de las diferentes categorías de inmuebles, pero si considero importante al menos repasar de manera general y la situación financiera de estas inversiones para dar una idea de los retornos relativos comparación a las unidades residenciales.

Uno de los factores más interesantes de los inmuebles comerciales es que, a diferencia de los residenciales tienen dos características distintas fundamentales: la primera es su bajo costo de operación, y la segunda es la longitud de sus contratos derivados del tipo de inquilino que puede llegar a ocupar. Pensemos en una pequeña bodega en un distrito comercial de una ciudad mediana. Las bodegas por su naturaleza requieren de pocas instalaciones para funcionar apropiadamente, básicamente paredes y un techo. No necesitan estar en esquinas visibles, ni en distritos comerciales de alto tráfico peatonal. Tampoco necesitan tener un entorno bello, a menos que desde las mismas se comercialice la mercancía que guardan. En general las bodegas son inmuebles que pueden durar muchos años y no requieren de tanto mantenimiento. Son fáciles de construir y por lo tanto fáciles de reparar.


Como en la mayoría de los inmuebles comerciales, los inquilinos que nos renten la propiedad tendrán diferentes usos para la misma a diferencia de lo que sucede con los departamentos, donde el 100% de los inquilinos pretenden vivir. Con las bodegas, todo tipo de cosas se pueden guardar, en algunos casos no requieren mayores instalaciones y en otras hay que hacer adaptaciones. Pero la mayoría de los casos estas adaptaciones las hacen los mismos inquilinos a su propio costo, y normalmente se quedan como mejoras que elevan el valor de la propiedad.


En Guadalajara, sabemos que Juan puede adquirir un departamento en la colonia americana y tener un rendimiento bruto del 6.6% anual. Pero Juan quiere explorar otro tipo de activos inmobiliarios así que haremos la búsqueda en la misma plataforma que usamos anteriormente, por ello buscamos la oferta de bodegas en venta en el municipio de Guadalajara, con el mismo mecanismo anterior de elegir las primeras propiedades listadas en la plataforma online. Veamos lo que encontré:


Lo primero que distinguimos es que el precio por metro cuadrado de las bodegas de $79 pesos dista mucho de los más de $200 pesos que nos da un departamento. Otro detalle es que existe una gran diferencia de precios entre las bodegas ofrecidas, que depende mucho de su ubicación contextual; por ejemplo las bodegas del mercado de abastos sirven también como expendios o tiendas, y tienen una muy alta demanda. El promedio de los valores, sin embargo, está basado en las áreas totales encontradas, de forma que no haya parcialidad. Pero antes de saber si los precios son bajos o altos, tenemos que descubrir los valores de venta:


En este listado también existen variaciones significativas en los valores de las propiedades, principalmente por las mismas razones que en el anterior. La bodega de mayor valor, en La Aurora, está sobre la Av. R. Michel de alto tráfico y con un frente comercial. La del centro, igual, es de alta demanda por el tráfico peatonal comercial que se genera en la zona. Igual que en la anterior, los promedios son de las áreas para evitar parcialidades.


Pero, ¿Qué tan rentables son las bodegas como grupo de activos? Veamos:


Juan no lo duda, comprará una bodega. Las bodegas son básicamente el doble de rentables que los inmuebles residenciales. Y si calculamos el Cap Rate, seguramente sería más notable su ventaja pues los costos de mantenimiento e impuestos son menores, y la longitud de sus contratos, por lo general, mayores.


Existen otras clases de activos que no analizaremos en esta ocasión; oficinas, parques industriales, edificios corporativos, etc. Mi punto era ilustrar que, para calcular efectivamente el retorno real de una propiedad, lo que yo llamo “Plusvalía Relativa”, es necesario considerar muchas variables, entre ellas claro está el costo de la propiedad, su renta y su costo de operación, pero también nuestro perfil como inversionistas, nuestro panorama de inversión y nuestra aversión al riesgo. Lo que presento aquí no es una guía definitiva de inversión, hay muchos factores, como dijimos, que pueden influenciar una decisión y que no necesariamente tienen que ser objetivos. Pero ello nos pone en un panorama claro, de cómo tomar esa importante decisión, y qué factores son más importantes para nosotros.

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