Por Xavier Iturbide Godínez CEO, Investus Capital Partners x@investusre.com
Ya hemos platicado con anterioridad sobre los métodos para calcular el rendimiento real de los inmuebles. En aquella ocasión para explicar nuestra idea analizamos cuatro zonas de la ciudad de Guadalajara y las comparamos para descubrir su rentabilidad. Hoy vamos a explorar algunas de las zonas más populares de la ciudad para comprar departamentos, y descubrir cuáles son las mejores opciones de inversión.
OJO: esto no es una guía de inversión, tampoco es una recomendación sino un análisis básico en donde tomamos en cuenta propiedades disponibles en diferentes zonas de la ciudad para descubrir sus precios de renta y venta promedio. La metodología es sencilla y puede tener margen de error, sin embargo es suficiente para ilustrar con claridad las opciones más inteligentes si lo que se busca es invertir en un inmueble de este tipo. Cada inversión depende de las características individuales de la unidad, el edificio y hasta de la calle donde se encuentra.
Metodología de análisis
· Se hizo una búsqueda entre el 21 de marzo y el 21 de abril de 2020 en el portal inmobiliario www.inmuebles24.com de todos los departamentos en venta y renta en las zonas a analizar.
· Se escogieron solamente edificios nuevos, en preventa, y con menos de cinco años de haberse terminado.
· Se escogieron los primeros 10 a 15 resultados de cada búsqueda que reunieron las características mencionadas para evitar preferencias.
· El número de inmuebles escogidos para la muestra varía dependiendo de la zona, pues hay zonas con mucha mayor oferta que otras.
· Se analizaron hasta 15 inmuebles por zona, y se escogieron por orden de aparición en la búsqueda.
Unidades Analizadas
Se analizaron 154 unidades residenciales en venta y renta en las zonas elegidas, todas en edificios nuevos o de hasta 5 años de antigüedad. Abajo presento la lista completa de unidades residenciales verticales encontradas según los métodos de búsqueda comentados con anterioridad. La muestra no es idealmente grande, pero si es suficiente para obtener variaciones por tipologías y zonas.
Resultados
Para facilitar la comparación directa entre los inmuebles analizados decidí crear 1 unidad hipotética de 150 m² (El promedio de la oferta de todos los inmuebles analizados es de 138 m²) y aplicar los promedios encontrados por cada zona:
El promedio de rentabilidad bruta de todas las zonas analizadas es de 5.46% anual. Es decir, si compras un departamento en Guadalajara hoy, tardarías 18.3 años en recuperar tu inversión. Esto es, por supuesto, sin contar gastos de operación, impuestos, depreciación, mejoras, etc. (Para entender cómo calcular el rendimiento real neto de un inmueble, lee mi artículo La Plusvalía Relativa aquí).
Tal y como lo descubrimos en el estudio anterior sobre la Plusvalía Relativa, la Colonia Americana, la llamada “zona rosa” de Guadalajara, es la más rentable de la ciudad. La rentabilidad bruta de un inmueble en esta zona es de 6.6% anual en promedio, 15% arriba del promedio de la ciudad. La zona ha tenido un auge inmobiliario en los últimos cinco años y es lógico, pues urbanamente es la mejor de todas también. Sus cuadras pequeñas, calles arboladas, usos mixtos y variedad de sus edificios tanto en estilo como en edad (caros y baratos) la hacen la más inclusiva económicamente de todas, cumpliendo uno de los principios más importantes para un barrio saludable según Jane Jacobs. Esto no pasa desapercibido para las personas que quieren un lugar interesante para vivir y por ello están dispuestos a pagar más por rentar un departamento en la zona, además de qué el tipo de persona que viene a vivir a la Colonia Americana no le interesa comprar una propiedad, sino rentarla.
De otro lado de la moneda, la zona más cara de la ciudad, Andares / Puerta de Hierro. Los precios de venta inflados de los edificios en la zona no coinciden con los precios de renta, que están libres de la especulación inmobiliaria y regidos por la oferta y la demanda. Las rentas analizadas promedian un rendimiento de poco más del 4% anual, casi 40% menos rentable que la Colonia Americana. En el mismo rendimiento está la colonia Providencia, que aunque urbanamente es mucho más atractiva que Andares, está mejor conectada, y el valor promedio en venta de los departamentos por metro cuadrado es menor, tiene rentas menores pues sus unidades son más grandes y existe mucha oferta. Otra de las razones por las cuales Andares y Providencia son tan poco rentables, es porque los precios de venta tienen un sobreprecio por el “prestigio” que tiene adquirir una unidad en la zona, que no tiene nada que ver con las prestaciones físicas, urbanas o financieras del producto. Es más un estatus y una idea aspiracional y por ello los compradores de departamentos en estas zonas están dispuestos a pagar más, no así sus inquilinos.
Otros datos interesantes
Sorprende el Centro, que es la segunda zona más rentable para invertir en departamentos en la ciudad. Con un rendimiento de 6.27% anual, tiene la ventaja de que existe poca oferta y mucha demanda de espacios, sobre todo de extranjeros y foráneos que aprecian la ubicación y la cercanía con centros culinarios, culturales y sociales. A diferencia de las demás zonas analizadas, la gran parte de los departamentos del centro se venden y se rentan amueblados, debido a que muchos de ellos también tienen la opción de rentarse por períodos más cortos que un año, o en plataformas como Airbnb. También es la zona de la ciudad donde menor tamaño promedian las unidades, lo que sin duda ayuda con el rendimiento pues la venta está fijada a un valor por metro cuadrado mientras que la renta es más flexible.
Ciudad Granja es otra zona que tiene rendimientos por encima de la media; esto puede ser porque sus unidades son más pequeñas que la media y porque la presencia de la Universidad Panamericana dentro del barrio aumenta la demanda por espacios en renta para estudiantes.
Conclusión
Invertir en un departamento siempre tiene muchos otras variables considerar que solamente el rendimiento real de la inversión. Hay muchos factores subjetivos que pueden influir para tomar una decisión, como al cercanía a la casa u oficina del inversionista, la belleza, edad o condición del edificio, el plazo de la inversión, etc. Sin embargo la intención de este análisis es demostrar las variaciones reales que existen desde un punto de vista meramente financiero que, al final de cuentas, debería ser en estricto sentido el factor más importante a considerar si se trata de adquirir un bien inmueble como inversión.
Tablas adicionales
